VENTURA CORPORATE TOWERS - 06/04/2010

O maior complexo de escritórios do Rio de Janeiro, formado por duas torres de 36 andares, adotou padrões rigorosos de sustentabilidade para provocar menor impacto ambiental, estabelecendo-se como referência no uso de tecnologias eficientes.

O conhecido cinza das metrópoles está, pouco a pouco, ganhando pigmentos verdes. O mais novo destaque dentre os edifícios corporativos de alto padrão do Rio de Janeiro é o Ventura Corporate Towers, o maior complexo de escritórios da cidade.

“Com esta certificação, o Ventura junta-se a outros empreendimentos verdes desenvolvidos pela Tishman Speyer, como é o caso do Rochaverá Corporate Towers, em São Paulo, e o Hearst Tower, em Nova York”, afirma Daniel Cherman, presidente da Tishman Speyer, incorporadora que desenvolveu o projeto em parceria com a construtora Camargo e Corrêa. Os projetos arquitetônico e urbanístico, sob a responsabilidade dos escritórios Kohn Pedersen Fox, dos Estados Unidos, e Aflalo & Gasperini, do Brasil, incluem acabamento em vidro com um recorte para o design da fachada.

Para se ter uma idéia da sofisticação do empreendimento, que custou meio bilhão de reais, o valor do aluguel mensal do metro quadrado na primeira torre, inaugurada em Julho de 2009, é de R$ 140, segundo levantamento da Binswanger Brazil, empresa de consultoria imobiliária corporativa.

E não há mais nenhum andar disponível: o BNDES ocupará quatro andares, enquanto a Petrobras já acertou o aluguel de todos os outros 32 andares da primeira torre. A segunda, que dever ser entregue em junho deste ano, ainda não teve seu espaço para locação negociado. As duas torres são ligadas até o 27º andar, com cerca de 2.200m2 cada, até que, a partir do 28º, as unidades se separam, com os menores espaços chegando a 800 metros quadrados.

Esse êxito nas locações, no entanto, não está relacionado diretamente com o fato de o Ventura ter conquistado a certificação LEED na categoria Gold, tornando-se o primeiro edifício nessa categoria de todo o Rio de Janeiro, e o segundo do hemisfério Sul.

“Apesar de ser uma coisa que começa a ser valorizada no mundo, essa certificação não se reflete em termos de valor de locação. Ninguém paga a mais para estar num prédio green building”, avalia Nelson Faversani, diretor adjunto de construções da Tishman Speyer, incorporadora que desenvolveu o projeto em parceria com a construtora Camargo e Corrêa. “Existem muito poucos prédios certificados. Hoje, essas características de green building dão visibilidade, e fazem com que o prédio seja perene. Daqui a dez anos, metade será certificada, outra não. O nosso já é”.

E, sendo um edifício verde, o Ventura alcança uma economia de cerca de 35% no consumo de água e uma série de vantagens que, a longo prazo, tornam a decisão favorável não só ao meio ambiente, mas também aos gestores.

Toda a água de condensação do ar condicionado e de chuva é recolhida e passa pelo espelho d’água do prédio, localizado no boulevard. Dali, a água vai pra um tanque de retenção, e depois é re-usada para as torres de resfriamento e para irrigação. O excedente é jogado na rede pública após o pico da chuva.

É justamente essa água que refrigera os três chillers de alta performance instalados no prédio, sendo dois de 800t e um de 500t. “É o sistema de ar-condicionado de menor consumo de energia”, afirma Faversani. O equipamento faz uso de variadores de freqüência, permitindo operá-lo para atender áreas de grandes dimensões ou áreas bastante pequenas.

“O grande problema dos equipamentos maiores é que eles são muito econômicos quando você tem uma ocupação grande no prédio. Mas, quando existe um único andar trabalhando depois do horário ou no fim de semana, eles são muito dispendiosos. Seria preciso ligar um equipamento pesadíssimo, que seguraria 4 ou 5 andares, para atender somente um andar. Como ele tem o variador de freqüência, eu consigo, com esse equipamento grande, trabalhar como se ele fosse um equipamento pequeno, com uma curva de rendimento bastante próxima do máximo dele”, explica Faversani. Na torre 1, o equipamento é da fabricante Trane. Na torre 2, é da fabricante Carrier.

O módulo de ar-condicionado usado no Ventura tem um outro diferencial. A parte do condensador, que causa maior poluição sonora, é separada da do evaporador, reduzindo consideravelmente o ruído.

O controle dos equipamentos das duas torres é realizado numa central por meio de um software desenvolvido pela Smart Automação Predial a partir do software-base Continuum, da Andover Controls, adquirida pela Schneider Electric. O software é responsável também pelo controle de outros sistemas prediais que demandam energia, a exemplo dos sistemas elétrico e hidráulico.

Esse software faz toda a automação do prédio, nas partes comuns e nos pavimentos, controlando inclusive a quantidade de ar que chega a cada andar. A iluminação interior, projetada com equipamentos de alta eficiência, também se integra ao sistema de automação predial, com acionamento através de programação horária, para reduzir o consumo de energia. Até as persianas instaladas pelos clientes podem ser comandadas pelo sistema de automação.

O sistema principal de alimentação de energia é fornecido até o quadro principal de cada andar. O prédio possui gerador para suportar 30% de toda a capacidade, atendendo às cargas de emergência, elevadores, etc. A instaladora do sistema elétrico e hidráulico de ambas as torres foi a Qualieng, que forneceu no-breaks da GE e geradores Stemac para ambas as torres.

Integrado ao sistema de automação predial, há, ainda, um sistema avançado de gerenciamento de energia com o objetivo de acompanhar e avaliar as medições de consumo de energia por uso final dos equipamentos/dispositivos elétricos dos sistemas prediais. Além disso, o sistema de medição individualizada de energia garante aos locatários a possibilidade de acompanhamento de seu consumo de energia.

É também na sala de controle que os operadores recebem o alarme anti-incêndio. Além de atender ao padrão brasileiro, o projeto atende à norma norte-americana. Há detectores de fumaça, detectores termovelocimétricos e detectores de calor espalhados por diversos pontos. A partir do acionamento de um alarme de incêndio, uma série de procedimentos ocorre automaticamente: portas de segurança são abertas, a pressurização das escadas é ativada, os sonofletores passam a alarmar seqüencialmente, e nada disso precisa da iniciativa do operador na central, que pode gravar mensagens para orientar os ocupantes do edifício e divulgá-las pelos sonofletores.

Além de integrado, o sistema de detecção de incêndio da marca Edwards, parte da GE Security, é microprocessado e endereçado. Os terminais podem ser colocados em qualqer local, recebem um nome, e permitem a identificação, na sala de controle, do ponto exato onde o incidente ocorreu. Além disso, há um sistema de evacuação por voz com telefonia de hot line que garante um canal de comunicação interna à parte para o informe de sinistros.

Em cada uma das torres há uma sala de segurança (em andares que não puderam ser divulgados) com sistemas espelhados. “Quando você tem dois prédios próximos, o ideal é ter duas salas de segurança, porque, se alguma sala for invadida, a outra sala consegue ver e tomar providências”, justifica Faversani.

Nessas salas, são controladas as 36 câmeras da GE instaladas na torre 1, com sistema de controle de câmeras e os gravadores também da GE, e câmeras da fabricante Pelco no projeto da segunda torre, segundo a Smart. As câmeras são voltadas apenas para as áreas comuns do prédio, como as áreas dos elevadores e a garagem, mas não cobrem os pavimentos alugados. Nesse caso, cada locatário instala quantas câmeras quiser. “Só a Petrobras vai ter 254 câmeras na área dela”, antecipa o diretor adjunto.

Controle de acesso
Dos cinco andares do sub-solo do edifício, quatro são de estacionamento, que comporta 1.600 veículos. Na torre 1, as cancelas são da Blantech. Na torre 2, o fornecedor ainda não está definido.

Ao entrar no prédio, os visitantes passam por escadas rolantes de baixo consumo de energia, da Thyssen Kroup, modelo Velino, e seguem para o hall, que possui 20 catracas da Telemática, com sistema de código de barras para controlar e permitir o acesso dos funcionários e visitantes. Quatro delas são exclusivas do BNDES, e as outras 16 servem à Petrobras.

Ao se aproximar do elevador, o visitante se depara com um painel diferente. Em vez das tradicionais botoeiras de chamada, há terminais com botões numéricos para que o usuário digite o andar de seu destino. Em seguida, um visor indica em qual dos elevadores o usuário deve entrar, e esperar chegar ao destino. Esse sistema otimiza o uso dos elevadores e reduz o número de paradas, evitando trajetos idênticos simultâneos.

Nesse método, que faz uso da tecnologia “ADC XXI”, o distribuidor de chamadas sabe exatamente quantos passageiros existem em cada pavimento. Esta informação é essencial para otimizar os horários de peak-up e peak-down. O sistema, neste caso, não só reúne as pessoas de mesmo destino, como também envia mais elevadores. Dessa forma pode-se designar um grupo de elevadores para atendimento restrito a alguns andares.

Em cada torre, funcionam 16 elevadores especiais como esse, também fabricados pela Thyssen Kroup, e mais dois elevadores comuns que dão acesso do térreo ao subsolo.

Iluminação
Como o Ventura é praticamente uma grande caixa de vidro, cogitou-se, a princípio, iluminar a fachada a partir de dentro dos pavimentos. “Mas isso daria muitos problemas na manutenção e junto ao condomínio. Porque, se você tem uma área privada, o inquilino pode fazer o que quiser lá dentro”, lembra Guinter Parschalk, da Studio ix, responsável pelo projeto luminotécnico, criado a partir do conceito original dos escritórios de arquitetura.

“No Eldorado [Business Tower, em São Paulo], foi feita uma iluminação a partir do interior. Eram sancas que atendiam tanto a iluminação interna quanto a fachada externa”, exemplifica Parschalk. Como o uso interno é completamente variado, “você não alcança seu objetivo, que é uma iluminação que dê identidade ao edifício”, acrescenta.

A solução foi recorrer à iluminação LED para destacar a volumetria do prédio, que possui duas empenas em “L” de granito nas laterais, evitando o reflexo que a iluminação teria na superfície de vidro predominante. Utilizam-se em média 5 a 6 LEDs de 3 watts por metro, fabricados pela LED Point, ao longo das quatro faces iluminadas.

Além de terem foco fechado, os LEDs empregados possuem uma lente elíptica, que transforma um facho redondo num facho oval, alongando o facho no sentido horizontal e evitando perda luminosa.

Na alameda, que fica atrás das torres, o paisagismo foi iluminado levando-se em consideração a necessidade de não jogar luz para cima, minimizando a poluição luminosa. Para esse ambiente, optou-se pela iluminação downlight. O mesmo se aplicou ao green roof, telhado do edifício-garagem coberto por vegetação, que diminui a temperatura do prédio e evita ilhas de calor na cidade.

Quanto à iluminação interior, os pavimentos destinados à ocupação de empresas foram projetados com luminárias duplo-parabólicas, com lâmpada T5, da Osram. “Essa luminária dá boa distribuição de luz e evita ofuscamento e reflexo nos monitores”, aponta Parschalk.

Segundo ele, a introdução dos conceitos de eficiência energética associados às certificações LEED traz um fator positivo que nem sempre é levado em conta. Sabe-se que um projeto que atenda a essas especificações conseguem reduzir gastos a longo prazo e causar menos impacto no meio ambiente. “Mas há um outro fator indireto aí, que hoje em dia também se começa a calcular. Toda energia consumida que não gera luz, gera calor. Isso significa que, se eu tenho uma iluminação eficiente, além de eu ter um custo menor de iluminação, eu vou ter uma contribuição na carga térmica menor no espaço. Portanto, tanto meu equipamento de ar-condicionado quanto meu consumo de energia de ar-condicionado serão menores”, revela o projetista. Além disso, os pavimentos de locação possuem o lease span, uma área livre entre as janelas e o núcleo central dos andares. Com 14 metros, essa solução é ideal para assegurar a iluminação natural dos ambientes.

Já na área do hall social, a idéia foi destacar, via sancas com lâmpadas Osram, os planos verticais, horizontais e diagonais do volume arquitetônico. Por sua vez, as linhas de spots de luminárias que iluminam partes do piso e áreas de interesse, como catraca e o balcão de atendimento, com lâmpadas da Lumini. “Um conceito similar a essa iluminação, mas de forma simplificada, é rebatida no hall dos elevadores dos andares típicos, para manter identidade e simplificar, já que essas áreas não precisam ter o padrão e a nobreza do lobby”, explica Parschalk. Na torre 2, a maior parte das lâmpadas é da Itaim Iluminação.

UM PROJETO RESPONSÁVEL

Para garantir uma rede de comunicações eficiente aos ocupantes dos andares do Ventura, foi disponibilizado um sistema de voz e dados que chega, via fibra óptica, a cada unidade privativa (sendo que cada andar possui duas unidades). Isso garante o acesso a telefonia, internet, e TV digital em alta velocidade.

Embora ainda não estivessem prontos quando da nossa visita, o Ventura contará dois centros de convenções moduláveis com capacidade para 175 pessoas cada e um heliponto homologado com capacidade para aparelhos biturbina.

Por todas as suas características, o Ventura pode ser considerado um verdadeiro Triple A - denominação atribuída aos edifícios que incorporam a mais alta tecnologia em diversos aspectos, como automação, materiais etc. Um conjunto de qualidades que o representante da Tishman, Nelson Faversani, resume numa frase: “É um prédio feito para durar”.

Fonte: http://www.revistaip.com.br/article.php?a=473&p=3

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